Торг уместен

Начавшийся в августе-сентябре финансовый кризис оказал серьезное влияние на рынок коммерческой недвижимости Челябинска. Каждый сегмент в той или иной мере ощутил на себе влияние последствий снижения темпов мировой экономики: для одних это выразилось в снижении ставок, для других – в потере значительной доли арендаторов, отказе потенциальных покупателей от наметившихся сделок. Аналитический отдел компании MD&T, регионального партнера GVA Sawyer, проанализировал текущее положение дел и предоставил вниманию игроков рынка коммерческой недвижимости подробный отчет. Базой для расчета приведенных в отчете индексов принято 1 сентября 2008 г. как дата, на которую фиксируется докризисный уровень ставок аренды/продажи.

Торгово-развлекательная недвижимость

В сегменте торговой недвижимости существенное сокращение спроса отмечено прежде всего на крупные лоты. В сегменте street retail спросом на текущий момент пользуются площади размером от 50 до 200 кв. м. Наибольший спрос зафиксирован на площади около 150 кв. м со стороны федеральных арендаторов, занимающихся торговлей спортивной одеждой, обувью класса «средний-», продажей косметики и парфюмерии, а также на площади до 200 кв. м со стороны федеральных операторов сегмента fast food. По оценкам экспертов, в будущем кризис отразится в первую очередь на ритейлерах среднего ценового сегмента. В торгово-развлекательных комплексах основной спрос на площади сосредоточен в интервале от 20 до 100 кв. м. Наибольший спросом пользуются лоты площадью около 100 кв. м Спрос на площади в торговых галереях ТРК формируется в основном за счет федеральных операторов по следующим категориям товаров: одежда (сегментов «средний», «средний+»), обувь (классов «средний» и «средний+»), медианосители и книги.

Таким образом, размеры лотов в сегменте качественной торговой и торгово-развлекательной недвижимости не изменились, поскольку каждый магазин занимает площадь, обусловленную определенным форматом/концепцией торговли.

Один из важнейших источников снижения спроса в сегменте торговой и торгово-развлекательной недвижимости – приостановка сетевыми ритейлерами программ регионального развития, поскольку именно сетевые ритейлеры чаще всего занимают наибольшую площадь в комплексах.

Офисная недвижимость

Основными арендаторами, формирующими спрос на крупные лоты в объектах качественной офисной недвижимости, являются представители финансовой сферы. В условиях финансового кризиса многие банки приостанавливают свои планы развития, откладывают выход на челябинский рынок или открытие дополнительных офисов в различных районах города. По данным брокерского отдела компании MD&T, регионального партнера GVA Sawyer, планы развития приостановили такие банки, как «Альфа Банк», «Агропромкредит», «АФ Банк», «Москоммерцбанк», «Свердловский Губернский Банк», «Юникредитбанк» и некоторые другие.

Помимо приостановки программ развития, некоторые компании закрывают дополнительные офисы. В частности, страховая компания «ВСК» закрыла дополнительный офис в БЦ «Аркаим Плаза».

В условиях кризиса компании-потребители офисных площадей стремятся сократить издержки, поэтому ищут офисные площади на более выгодных для арендатора условиях. Однако на текущий момент глобальной миграции компаний в офисные здания ниже классом пока не отмечено. Возможно, это связано с обязательством компании-арендатора предупреждать арендодателя за 1-2 месяца до предполагаемой даты освобождения помещений, а также с дополнительными прямыми и косвенными расходами и потерями, которые влечет за собой смена помещения.

По данным брокерского отдела МД&T, регионального партнера GVA Sawyer, отмечается низкий спрос на аренду офисов площадью более 150 кв. м, практически полное отсутствие спроса на покупку офисных помещений.

Более точные данные о миграции арендаторов бизнес-центров можно ожидать в феврале-марте 2009 года, когда арендаторы, решившие поменять место расположения, уже осуществят свои планы.

Складская недвижимость

В связи с кризисными процессами произошло перераспределение и сокращение спроса на складскую недвижимость:

Компании, ранее планировавшие расширение складских площадей, отказались от подобных планов. По данным брокеров MD&T, сегодня спрос на дополнительные складские площади незначителен.
Значительная часть компаний, арендующих складские площади, сокращает объем арендуемых площадей либо переносит склады в менее качественные помещения.
Часть компаний, имеющих складские площади в собственности (либо арендующие значительный объем складских площадей) и использующие их для собственных нужд, уменьшают объем используемых площадей и сдают высвободившиеся площади в аренду.
По данным специалистов GVA Sawyer, на текущий момент наибольшим спросом пользуются относительно небольшие склады, предлагаемые в аренду, – площадью от 200 до 300 кв. м.

По отзывам собственников, за период кризиса произошло сокращение размера востребованного лота приблизительно на 25-30%: если в докризисный период компании могли позволить себе арендовать дополнительные площади «на развитие», то на текущий момент подобная практика неприменима.

Гостиничная недвижимость

По отзывам, полученным от управляющих компаний гостиниц Челябинска, уровень заполняемости «качественных» гостиниц снизился незначительно – приблизительно на 5-10%. В то же время внекатегорийные гостиницы пока не ощутили влияние финансового кризиса – уровень заполняемости остается высоким, близким к 80-90%. Это может быть связано с периодом повышенной деловой активности за 1-2 месяца до Нового года, а также с проведением различных праздничных мероприятий в преддверии Нового года. Кроме того, в связи с приближением новогодних праздников ожидается повышение спроса на гостиничные номера и, соответственно, повышение уровня заполняемости гостиничных номеров.

Реальное снижение спроса на гостиничные номера, по оценкам специалистов MD&T, регионального партнера GVA Sawyer, проявится после окончания новогодних праздников, когда гостиничные номера будут использоваться в основном бизнес-туристами.

Земельные участки

В целом за период кризиса спрос существенно снизился на все категории земельных участков. По результатам опроса собственников, участки, находящиеся за пределами города, в настоящий момент не востребованы вообще, поскольку предназначены для инвестиционных программ, реализация которых в настоящий момент заморожена практически всеми игроками рынка. Однако отмечается наличие спроса на земельные участки промышленного и инвестиционного назначения небольшого размера, расположенные в черте города – покупатели пользуются снижением цен для приобретения выгодных лотов, однако подобная тенденция имеет место только для небольших проектов.

Ряд международных гостиничных операторов продолжают поиск земельных участков для приобретения, однако почти все они заявляют о готовности приобретения участков исключительно со значительным дисконтом.

Продолжают поиск участков в районе Северо-Запада, а также Свердловского тракта ряд крупных ритейлеров для размещения гипермаркетов и пауэр-центров. Основными требованиями к площадкам является расположение в непосредственной близости от загруженных автомобильных трасс, соответствующая категория земельного участка, а также приемлемая цена. Как и до сентября 2008 года, практически отсутствует спрос на участки, находящиеся в аренде.

Изменения в программах регионального развития сетей в г. Челябинске

Произошедшие корректировки

В связи с финансовым кризисом многие компании вынуждены скорректировать или приостановить региональное развитие. Заметнее всего данная тенденция отразилась на сетевом ритейле. По словам представителей торговых сетей, программы развития отложены «до весны 2009 года». Это не означает старта программ в марте-мае 2009 года – в этот период компании планируют определить дальнейшую стратегию поведения на региональных рынках.

В частности, о завершении регионального развития сообщили компании Modis, «Терволина», Kipling, «Настроение», «Цифроград», «Обувь-Сити», Maratex. О сложностях в финансировании новых магазинов говорят в Челябинском франчайзи MEXX. Ювелирные сети Pomelato, Goldas отложили программы развития минимум на два сезона, на неопределенный срок отложено региональной развитие сетей «Монардо», «Серебряный мир», «Грейс» и других. В сегменте DIY о приостановке развития объявили сети «Санта Хаус» (сеть планировала размещение на 3 этаже в ТРК «Северо-Западный»), «Суперстрой», «Коралл».

Трудности испытывают и продуктовые сети. В частности, приостановлена сделка сети «Седьмой континент», которая предусматривала размещение супермаркета сети площадью 1 300 кв. м на первом этаже ТРК «Куба». Оказалась от открытия магазина в г. Челябинске екатеринбургская сеть «Купец», которая планировала стать продуктовым «якорем» в ТРК «Северо-Западный» (размер лота – 2500 кв. м).

Вынуждены были отказаться от планов развития ряд операторов ресторанного бизнеса. О приостановке регионального развития объявили компании «Крошка картошка», «МаксиМ» (рестораны Maximilean, «Моцарт», «Посейдон», «МаксиМыч», DJ-cafe-Brasserie «МаксиМ» и другие), «Елки-палки», «Априком» (рестораны «Колбасофф», Goodman, фиш-хаус «Филимонова и Янкель», итальянский ресторан «Мамина паста», французское кафе «Ле Гато»). Кроме того, кризис внес коррективы в планы развития местных сетей. В частности, компания Da Vinci, занимавшая 120 кв. м в ТРК «Куба», закрыла отдел.

источник - domchelточкаru/expert/6438.html

Налоговый вычет или низкий процент?

Заемщики, которые решили рефинансировать ипотечный кредит, смогут сохранить право экономить на налоге на доходы физических лиц. Соответствующий законопроект внесен в Государственную думу. По закону граждане, потратившиеся на покупку или строительство жилья (поправку здоровья, учебу), вправе претендовать на налоговый вычет.

Те, кто обзавелся домом или квартирой, могут вернуть налоги с одного миллиона рублей (то есть 130 тысяч рублей) от суммы, потраченной на покупку или строительство жилья. Воспользоваться таким вычетом разрешается только раз в жизни. Не имеет значения, если у вас уже была квартира. Главное, что за вычетом вы ранее не обращались. В случае покупки или строительства жилья в кредит к вычету можно предъявить еще и проценты, уплаченные банку или другой кредитной организации.

Как поясняют эксперты «Городского ипотечного банка», для получения налогового вычета по уплаченным процентам в налоговую инспекцию предоставляется справка об уплаченных процентах за пользование кредитом, которую необходимо получить в банке. Следует иметь в виду, что льгота предусмотрена в течение всего срока пользования кредитом. Например, гражданин приобрел квартиру по цене 2 850 000 рублей. 1 200 000 рублей – собственные средства покупателя, а 1 650 000 – кредитные средства банка. Налоговый вычет с покупки составит 130 тысяч рублей. А льгота по уплаченным банку процентам будет ежегодно варьироваться в зависимости от суммы отданных банку процентов.

Оформить налоговый вычет непросто, особенно человеку, не знающему юридическую и бухгалтерскую документацию. Для начала ознакомьтесь с законодательством (программа минимум – статьи 219 и 220 Налогового кодекса РФ). Затем вспомните, сколько вы заработали за прошлый год и сколько уплатили налогов. Для облегчения положения попросите в вашей бухгалтерии справку по форме 2-НДФЛ, которая поможет при заполнении налоговой декларации. После займитесь сбором документов, подтверждающих ваши расходы при покупке или строительстве жилья (декларация о доходах, заявление, купчая на жилье или товарные чеки на стройматериалы, свидетельство о собственности).

Декларацию необходимо сдавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Также следует сообщить полные реквизиты вашего банковского счета, на который впоследствии перечислят деньги.

А теперь представим такую ситуацию... Заемщик принимает решение рефинансировать взятый им ипотечный кредит. В этом случае он теряет право на получение налогового вычета. Вычет предоставляется только тем заемщикам, которые израсходовали денежные средства именно на приобретение объекта недвижимости, а целевым назначением у нового кредита является не покупка жилья, а погашение ранее предоставленного кредита. Поэтому заемщику приходится делать выбор – либо налоговый вычет, либо сниженная процентная ставка при рефинансировании. С другой стороны, ежемесячный доход среднестатистического ипотечного заемщика таков, что «окупаемость» налогового вычета составляет в среднем три года. Сегодня средняя ставка по ипотеке составляет 11,5–12,5% годовых, резкого падения ставок за последние 2–2,5 года пока нет.

Таким образом, вопрос о том, добавит ли предложенный законопроект привлекательности ипотеке, оказывается спорным. Очевидно, эти меры направлены на то, чтобы облегчить выбор для уже имеющихся заемщиков. Ведь они задаются вопросом, насколько выгодным окажется рефинансирование, если исчезнет возможность получить вычет.

domchel.ru

Это стоит посмотреть. Способы массовых обманов

Это об Америке, но и нас напрямую касается это.