Купить или построить?

Будущий владелец загородного дома может купить коттедж или построить его самостоятельно. У каждого из этих вариантов есть свои сильные и слабые стороны. Если купить готовый дом под чистовую отделку, то это существенно сэкономит время, но обойдется дороже. Существует вариант приобретения земельного участка с подрядом на строительство. В этом случае есть возможность выбрать проект дома, но придется ждать, пока он будет построен и отделан. И в очень редких случаях, вне коттеджных поселков, предлагается приобрести пустой земельный участок – это наиболее трудоемкая и ресурсоемкая покупка.

"Застройка загородного жилья в Подмосковье отличается своей хаотичностью, - говорит В.Яхонтов. - Сегментируется такая недвижимость лишь по месторасположению и удаленности от Москвы". Типы застройки в одном поселке могут быть абсолютно разными, они зависят от представления владельца о загородном доме. Если задумываться только об экономии денежных средств, то, безусловно, самостоятельно строить загородный дом окажется приблизительно на 30% дешевле, чем купить готовый коттедж. Но к такой экономии стоит прибегнуть, только если у Вас достаточно свободного времени, а сам процесс доставляет Вам удовольствие. Поскольку в итоге потраченные нервы, силы и время перекрывают мнимую экономию. Если загородное строительство не является Вашим хобби, лучше взять готовый дом, в котором, при желании, можно будет что-либо переделать по своему вкусу.

"Выгоднее и надежнее построить дом самостоятельно", - считают в "Москоммерцбанке". Во-первых, изначально есть возможность контролировать процесс и качество строительства. Во-вторых, можно сэкономить на второстепенных материалах, тем самым, снизив общую стоимость дома. В этом случае общие затраты складываются из себестоимости дома, стоимости земельного участка и расходов на строительные работы. При этом человек не переплачивает за услуги риэлторской компании. "Если говорить об индивидуальной застройке, то вопрос выгоды всегда зависит от того, для каких целей строится дом", – отмечают в "МИАН-агентстве недвижимости". Практика показывает, что строительство первого дома всегда обходится в сумму, в несколько раз больше той, что была заложена в смету. Только после того, как строитель будет обладать достаточной компетенцией в том, какие материалы и технологии нужно использовать, можно рассчитывать на получение прибыли от строительства загородных домов для дальнейшей перепродажи.

В "ИНКОМ-Недвижимость" считают, что на сегодняшний день однозначно выгоднее покупать дом в коттеджном поселке, чем приобрести участок, обеспечить его всеми коммуникациями и построить коттедж. Данный тезис иллюстрируют покупки, совершенные 3-5 лет назад: рентабельность вложений в объекты, расположенные в коттеджных поселках, оказалась существенно выше вложений в стихийную неорганизованную застройку. Количество покупателей, для которых возможность немедленно въехать в дом важнее индивидуальных предпочтений, со временем увеличивается. Учитывая, что количество организованных поселков, где к продаже предлагаются готовые дома, невелико, спрос в этой нише превышает предложение. При этом действует правило: чем дороже дома в поселке, тем больше желание покупателей построить дом по индивидуальному проекту.

"Если же вопрос стоит о том, купить ли готовый дом в коттеджном поселке или заключить инвестиционный договор на строительство дома с учетом конкретных пожеланий клиента, то здесь однозначного ответа нет", – говорят в "ИНКОМ-Недвижимость". С одной стороны, покупатели, как люди очень состоятельные, предъявляют серьезные требования к архитектурным и планировочным решениям, а также хотят самовыразиться посредством архитектурной концепции своего загородного дома. Поэтому большинство выбирает покупку участка с последующим строительством дома с учетом индивидуальных требований. Ради индивидуальности такие покупатели готовы жертвовать сроками вселения в дом.

В Rodex Group утверждают, что девелопмент коттеджных поселков - один из самых выгодных бизнесов на рынке недвижимости в целом. Успешный проект на рынке загородной недвижимости окупается всего за два-три года. "Но успех приходит только к профессионалам", - подчеркивает генеральный директор Rodex Group Евгений Родионов. Начиная с грамотного выбора земельного участка и разработки концепции застройки и заканчивая управлением продажами, только компания, которая в состоянии управлять и контролировать весь цикл этого бизнеса, может рассчитывать на хороший результат. На рынке есть очень много примеров того, как непрофильные компании принимают решения строить коттеджные поселки, становящиеся в результате долгостроем или "зависшим" и непродаваемым объектом.

Банки также проявляют интерес к кредитованию строительства загородной недвижимости. "Наиболее интересным для нас являются кредитование инвестиционных проектов по строительству коттеджных поселков эконом- и бизнес-класса, - говорит А.Хисаметдинов из "Москоммерцбанка". - Наш банк готов сотрудничать с надежными партнерами, имеющими опыт в создании соответствующих объектов". При этом в большинстве случаев банку интереснее заниматься кредитованием инвестиционных проектов по строительству коттеджных поселков, нежели самому участвовать в них.

Читать полностью тут http://realty.rbc.ru/review/01/17.shtml#18

Инвестиции в землю

На земельном рынке ближнего Подмосковья остается все меньше обширных участков. Стоимость земли продолжает увеличиваться, и за истекший год цена выросла в среднем на 15%. Многие дальновидные девелоперы, учитывая практическую невозможность приобретения земли в собственность в пределах Москвы, активно вкладывают средства в крупные землевладения за МКАД. Можно с уверенностью констатировать факт высокой инвестиционной привлекательности направлений со скоростным режимом трасс, ведущих к крупным водоемам (Ленинградское, Пятницкое, Новорижское, Минское направления). Не последнюю роль играет наличие вблизи водоемов полей для застройки и лесных массивов. При этом темпы роста цен на землю составляют не менее 30% в год. Но здесь необходимо учесть и произведенные вложения на освоение земли: коммуникации, дороги, Генплан и пр. В целом можно только отметить, что интересные участки не выходят на свободный рынок, а используются под инвестиционные проекты строительства поселков.

Однако, в компании АРТ ГРАД отмечают, что на рынке существует ограниченное число проектов по продаже земельных участков для индивидуального строительства. В так называемых "поселках" земельные участки продаются без подряда. Компания-владелец земельного надела, как правило, осуществляет довольно серьезные инвестиции в процедуры и процессы, позволяющие повысить потребительскую привлекательность земельных участков. В первую очередь, это юридические действия по изменению назначения земельных участков (если необходимо), установка капитального ограждения будущего поселка, прокладка коммуникаций до границ каждого индивидуального участка, прокладка внутрепоселковых дорог, строительство обслуживающей инфраструктуры. Рост стоимости по таким проектам доходит до 60% в год. В связи с этим, данные предложения на начальной стадии продаж являются очень выгодными для покупателей, которые рассматривают недвижимость (в первую очередь землю), как способ выгодного вложения денег, или попросту для спекулянтов.


Распределение земель Подмосковья по категориям
лесного фонда - 40%
сельскохозяйственного назначения - 38%
поселений - 11%
промышленности - 6%
запаса - 3%
особо охраняемых территорий - 1%
водного фонда - 15

В продаже находится достаточное количество земли в Московской области, но привлекательных с точки зрения девелопера участков не так много. Так, на "привлекательность" влияют наличие коммуникаций и разрешительной документации, достоинства природного ландшафта. "Так как становится все труднее купить приемлемый участок в ближайшем Подмосковье, девелоперы все чаще устремляют свои взгляды на "дальние земли" (более 100 км от МКАД)", - говорит Е.Родионов. Подобрать обширный участок земли в дальнем Подмосковье значительно легче. Больше всего земли предлагается в Наро-Фоминском, Рузском и Волоколамском районах Подмосковья. С точки зрения девелопера, наиболее привлекательными на сегодняшний день, исходя из объема спроса, являются Красногорский, Одинцовский и Наро-Фоминский и Истринский районы.

В зависимости от направления наблюдается следующее распределение спроса на поселки. На Рублево-Успенском, Минском, Киевском и Новорижском шоссе сконцентрировано наибольшее число новых поселков - 60%. По Дмитровскому направлению построено 15% коттеджных поселков области. Остальные 25% приходятся на остальные направления - Ярославское, Ленинградское, Каширское и др. "В настоящее время на рынке распространена ситуация, когда рейдеры оптом выкупают земли сельхозугодий в Московской области с целью дальнейшей перепродажи, и зачастую они сами не знают, как эту землю будут использовать" - рассказывает Е.Родионов. Есть разные варианты использования земель: к примеру, под коттеджную застройку, под склады, индустриальные парки и проч. В Rodex Group отмечают, что имели место неприятные случаи, когда рядом с уже построенным поселком разворачивалось строительство складов, заводов, промышленных объектов и т.д.
Источник:http://realty.rbc.ru/